Smlouva o zprostředkování ve vztahu k nemovitostem

6.10.1

Smlouva o zprostředkování ve vztahu k nemovitostem

Mgr. Adriana Kvítková

Od účinnosti nové právní úpravy realitního zprostředkování, tj. od 1. 1. 2020, jež si stanovila za cíl kodifikaci a regulaci celé oblasti, užší vymezení pravidel pro činnost realitního makléře a realitních kanceláří a zpřísnění podmínek pro podnikání v tomto oboru, existují v českém právním prostředí dvě klíčové smlouvy týkající se zprostředkování:

• obecná zprostředkovatelská smlouva podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů a

• specifická smlouva o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen "ZRZ").

Ačkoli obě smlouvy slouží k podobnému účelu, jejich právní úprava se v několika ohledech liší, což může mít významné dopady pro zúčastněné strany. Od 1. 1. 2020 je tedy nutné rozlišovat, o jaký druh zprostředkovatelské smlouvy se jedná.

Jedním z hlavních rozdílů mezi obecnou zprostředkovatelskou smlouvou a smlouvou o realitním zprostředkování je forma uzavřené smlouvy. Zatímco občanský zákoník nevyžaduje pro zprostředkovatelskou smlouvu písemnou formu, což znamená, že může být uzavřena i ústně, zákon o realitním zprostředkování stanovuje povinnost písemné formy. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy však může vznést pouze zájemce. 

Další odlišností jsou povinnosti zprostředkovatele vůči zájemci. Občanský zákoník poskytuje obecný rámec pro povinnosti zprostředkovatele, které mohou být dále upraveny dohodou stran. Naopak zákon o realitním zprostředkování ukládá realitním zprostředkovatelům konkrétní povinnosti, jako je například povinnost poskytnout zájemci informace o závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu nebo užívání nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. 

Významný rozdíl spočívá také v možnosti uložit zájemci povinnost uzavřít následnou smlouvu. Zatímco podle občanského zákoníku si strany mohou sjednat povinnost zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, kterou zprostředkovatel zprostředkoval, zákon o realitním zprostředkování výslovně zakazuje, aby smlouva o realitním zprostředkování ukládala zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. 

Pokud jde o výhradní zprostředkování, občanský zákoník tuto oblast specificky neupravuje, což znamená, že ujednání o výhradním zprostředkování lze sjednat na základě smluvní volnosti. Naopak zákon o realitním zprostředkování stanovuje, že výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat pouze na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců, s možností opakovaného prodloužení. 

Rozdíly se projevují i v otázce splatnosti provize. Občanský zákoník nestanovuje konkrétní pravidla pro splatnost provize, takže záleží na dohodě mezi zprostředkovatelem a zájemcem. Zákon o realitním zprostředkování však určuje, že pokud není stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ujednat splatnost provize před tímto dnem je možné pouze tehdy, pokud smlouva obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Omezena je i výše zálohy na provizi vyplacená zájemcem v postavení spotřebitele.

V otázce ukončení smlouvy existují také rozdíly. Občanský zákoník umožňuje zrušení zprostředkovatelské smlouvy bez výpovědní doby, pokud si strany dobu trvání smlouvy nesjednaly. Zákon o realitním zprostředkování však stanovuje, že u smluv uzavřených na dobu neurčitou může výpovědní doba činit maximálně jeden měsíc.

Dalším významným rozdílem je povinnost pojištění odpovědnosti. Zatímco obecná zprostředkovatelská smlouva podle občanského zákoníku takovou povinnost nestanovuje, zákon o realitním zprostředkování ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost mít sjednané pojištění odpovědnosti pro případ újmy způsobené výkonem realitního zprostředkování. Toto pojištění musí být sjednáno po celou dobu výkonu činnosti a slouží k ochraně klientů v případě, že by jim byla způsobena škoda či újma v souvislosti s poskytovanými službami.

Tyto rozdíly zdůrazňují význam pečlivého přístupu při uzavírání zprostředkovatelských smluv v oblasti realit. Je důležité, aby si strany byly vědomy specifických požadavků a povinností vyplývajících z příslušných právních předpisů, aby předešly možným nedorozuměním nebo právním komplikacím.

Nejdůležitějšími aspekty právní úpravy realitního zprostředkování jsou:

1. Realitní zprostředkování jako vázaná živnost

Realitní zprostředkování se dle nové úpravy řadí mezi živnosti ohlašovací vázané, na realitní zprostředkovatele je nově kladen požadavek odborné způsobilosti – musí tedy splnit alespoň jednu z těchto podmínek:

• Disponovat magisterským titulem v oboru práva, v ekonomických oborech nebo stavebnictví (v těchto případech není nutná předchozí praxe).

• Disponovat bakalářským titulem, jedním rokem praxe a absolvováním mezinárodně uznávaného kurzu se zaměřením na nemovitosti.

• Mít dokončené vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a k tomu mít 3 roky praxe v oboru.

• Složit profesní kvalifikační zkoušky.

2. Bezúhonnost realitních zprostředkovatelů (§ 5 ZRZ)

• Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný.

• Bezúhonným je podle zákona o realitním zprostředkování ten, kdo nebyl pravomocně odsouzen pro trestný čin spáchaný úmyslně nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Je-li realitní zprostředkovatel právnickou osobou, tato povinnost se vztahuje na člena statutárního orgánu a rovněž skutečného majitele.

3. Povinné profesní pojištění a jeho osvědčování (§ 7 ZRZ)

• Realitní zprostředkovatelé musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěni pro případ vzniku povinnosti nahradit újmu způsobenou v souvislosti s výkonem své činnosti.

• Minimální pojistné limity jsou nastaveny ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Spoluúčast musí být sjednána tak, aby nepřekročila 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

4. Náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování (§ 9 a násl. ZRZ)

Zákon stanovuje požadavky na formu smlouvy o realitním zprostředkování, ta musí být:

• Písemná.

• Alespoň obecným způsobem v ní musí být vymezen předmět převodu nebo užívání a kupní cena či nájemné.

• Musí zahrnovat výši provize realitního zprostředkovatele nebo alespoň způsob jejího určení.

(Nesplnění těchto obsahových požadavků povede k neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování. Námitku neplatnosti ovšem může vznést pouze klient - § 10 odst. 3 ZRZ).

5. Informační povinnosti vůči klientům (§ 12 ZRZ)

• Nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí realitní zprostředkovatel předat klientovi výpis z KN ve vztahu k nemovité věci, která je předmětem realitního zprostředkování (výpis nemůže být starší než 3 dny).

• Realitní zprostředkovatel je zároveň povinen poskytnout potenciálnímu nabyvateli informace o konkrétních závadách a omezeních, které váznou na předmětu převodu nebo předmětu užívání a jež jsou zapsány ve veřejných seznamech, stejně jako o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

Nesplnění těchto informačních povinností zakládá oprávnění klienta od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

6. Omezení ve vztahu ke spotřebitelům (§ 17 a násl. ZRZ)

• Výhradní realitní zprostředkování (§ 17 ZRZ): Ve smlouvě o realitním zprostředkování není možné, aby klient, který je spotřebitelem, převzal povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Zákon ale umožňuje sjednání si výhradního zprostředkování, kterým bude omezeno právo klienta na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ohledně stejného předmětu s jiným realitním zprostředkovatelem, případně kterým bude vyloučena možnost uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele. Výhradní zprostředkování může být uzavřeno nejdéle na dobu 6 měsíců – tato doba může být opakovaně prodlužována.

• Ukončení smlouvy o realitním zprostředkování (§ 18 ZRZ): Bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.

• Provize (§ 19 ZRZ): záloha na provizi nesmí přesahovat více než dvě třetiny této ujednané provize.

7. Provádění úschov kupní ceny a vedení evidence úschov (§ 4 ZRZ)

• Realitní zprostředkovatelé nemohou aktivně nabízet klientům vlastní úschovu. K jejímu provedení jsou formálně oprávněni teprve na základě písemné žádosti klienta. Realitním zprostředkovatelům je pak v souvislosti s prováděním úschov uložena povinnost vést evidenci úschov, v níž budou zaznamenávat zákonem určené údaje (identifikační údaje stran, celkovou částku, dobu trvání úschovy, datum přijetí peněz a jejich vydání, označení účtu úschov, který musí být zřízen samostatně pro každého jednotlivého uschovatele).

• Náležitosti smlouvy o úschově: Musí být uzavřena v písemné formě a peněžní prostředky je třeba uložit na účet v bance, přičemž povinností realitního zprostředkovatele je informovat banku o tom, že majitelem těchto peněžních prostředků je třetí osoba. Přijetí…