6.10.2
Rezervační smlouva na nemovitosti
Mgr. Adriana Kvítková
Rezervační smlouva se též v praxi někdy nazývá smlouvou o blokaci nemovitosti. Předmětem rezervace bývají i družstevní podíl v bytovém družstvu nebo podíl v obchodní korporaci, je-li obchodní korporace vlastníkem nemovitosti. Jedná se o smlouvu podléhající režimu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Uzavřením rezervační smlouvy dává kupující najevo svůj vážný zájem o koupi předmětu rezervace. Rezervační smlouva by měla pro kupujícího znamenat ujištění, že mu bude poskytnuta příležitost opravdu nabýt do vlastnictví předmět rezervace. Jedná se většinou o velmi stručnou smlouvu, kterou realitní kanceláře podchycují potencionální zájemce o koupi. Na druhou stranu, nejeden zájemce o koupi následně zjistí, že již rezervační smlouva obsahuje podstatné závazky a měla by proto projít revizí advokáta.
V praxi se vyskytují dva typy rezervačních smluv, a to:
-
dvoustranná rezervační smlouva, která je uzavřena mezi kupujícím nemovitosti a realitní kanceláří (případně jiným zprostředkovatelem – dále v textu budeme používat pouze pojem realitní kancelář),
-
třístranná rezervační smlouva, která je uzavřena mezi kupujícím nemovitosti, realitní kanceláří a prodávajícím.
NahoruDvoustranná rezervační smlouva
Podstatou dvoustranné rezervační smlouvy je dohoda mezi kupujícím a realitní kanceláří o tom, že realitní kancelář nebude po určitou dobu dále nabízet konkrétní nemovitost ze své nabídky třetím osobám a tuto nemovitost po určitou dobu zarezervuje pro kupujícího. Aby měla dvoustranná rezervační smlouva charakter smlouvy o realitním zprostředkování, je nezbytné, aby realitní kancelář měla s prodávajícím uzavřenu smlouvu o tom, že může nemovitosti nabízet a rezervační smlouvu s kupujícími za konkrétních podmínek uzavřít. Jedině tak bude rezervační smlouva závazná i pro prodávajícího, realitní kancelář bude tak jeho nepřímým zástupcem. To musí být ve smlouvě uzavřené mezi prodávajícím a realitní kanceláří uvedeno. Kupující by měl v takovém případě po realitní kanceláři požadovat předložení zprostředkovatelské smlouvy, aby se ujistil, v jakém rozsahu může realitní kancelář prodávajícího zastupovat.
NahoruObsah rezervační smlouvy
Co musí rezervační smlouva minimálně obsahovat:
-
označení smluvních stran – kupujícího a realitní kanceláře,
-
přesné označení předmětu rezervace (nemovitosti nebo družstevního podílu),
-
označení vlastníka předmětu rezervace,
-
vady a omezení předmětu rezervace (např. zástavní práva, věcná břemena, nájemní smlouvy, poškozená statika apod.),
-
dohodnutou kupní cenu předmětu rezervace,
-
výši rezervačního poplatku a jeho splatnost,
-
rezervační lhůtu, tedy lhůtu, dokdy bude předmět rezervace pro kupujícího blokován,
-
podmínky kupní smlouvy.
NahoruVady a omezení předmětu rezervace
V rezervační smlouvě by měly být vypsány všechny vady předmětu rezervace, a to jak vady právní, tak i vady faktické. Pod vady právní řadíme například zástavní práva, věcná břemena, nájemní smlouvy. Pod vady faktické pak patří například poškozená statika, poškrábané…
