Výhrada zpětné koupě a výhrada zpětného prodeje

4.3.5.3

Výhrada zpětné koupě a výhrada zpětného prodeje

Mgr. Marek Zeman

Výhrada zpětné koupě a výhrada zpětného prodeje jsou jedněmi z vedlejších ujednání při kupní smlouvě, upravených v ustanoveních § 2132 až 2157 NOZ, a jedná se o jedny z nejčastěji používaných modifikací kupní smlouvy.

Instituty výhrady zpětné koupě a výhrady zpětného prodeje nejsou v českém právním řádu žádnou novinkou, neboť oba tyto instituty existovaly již před nabytím účinnosti NOZ. Zákon č. 40/1964 Sb., starý občanský zákoník, sice výslovně upravoval pouze výhradu zpětné koupě a o výhradě zpětného prodeje se nezmiňoval, nicméně i výhradu zpětného prodeje bylo možné sjednat, a to s ohledem na znění ustanovení § 610 ObčZ, dle kterého si smluvní strany mohly sjednat i jiná vedlejší ujednání při kupní smlouvě než ta, která byla výslovně uvedena ve starém občanském zákoníku. Lze tedy říci, že jak výhrada zpětné koupě, tak i výhrada zpětného prodeje nejsou v našem právním prostoru žádným přelomově novým institutem. V důsledku rekodifikace soukromého práva nicméně došlo k některým významným změnám, zejména v tom směru, že nyní zákon výslovně rozeznává i výhradu zpětného prodeje, a dále i v požadavcích na formu sjednání výhrad a rovněž v rozsahu věcí, které mohou být jejich předmětem.

Obecně lze říci, že úprava obsažená ve starém občanském zákoníku byla daleko restriktivnější než úprava obsažená v NOZ, který v souladu s obecným záměrem rekodifikace soukromého práva klade mnohem větší důraz na smluvní svobodu stran. Smluvní strany nyní mají obecně mnohem větší možnost modifikovat jednotlivé právní instituty soukromého práva tak, aby co nejlépe odpovídaly jejich zájmům, což samozřejmě platí i o výhradách zpětné koupě a zpětného prodeje. Například zatímco dle starého občanského zákoníku se výhrady zpětné koupě a zpětného prodeje mohly vztahovat pouze na věci movité (i když Nejvyšší soud v roce 2009 judikoval, že obě výhrady se mohou vztahovat na věci nemovité), NOZ už žádné takové omezení nestanoví. Obě výhrady je nyní bez jakýchkoliv pochyb možné sjednat jak k věcem movitým, tak k věcem nemovitým. Stejně tak NOZ opustil i obligatorní písemnou formu, kterou starý občanský zákoník vyžadoval pod sankcí neplatnosti výhrady.

 NahoruCo je to výhrada zpětné koupě a výhrada zpětného prodeje

Výhrada zpětné koupě je ujednání, na základě kterého je kupující povinen na žádost prodávajícího prodat zakoupenou věc zpět prodávajícímu, za což je prodávající povinen kupujícímu zaplatit úplatu.

Výhrada zpětného prodeje je logicky opačné ujednání, na základě kterého je prodávající povinen na žádost kupujícího od něj koupit zpět prodanou věc, za což je kupující povinen prodávajícímu zaplatit úplatu.

S ohledem na to, že obě výhrady jsou principiálně totožné a liší se pouze v tom, kdo je osobou oprávněnou požádat o zpětnou koupi/prodej, bude v článku dále pojednáno pouze o výhradě zpětné koupě s tím, že uvedené platí obdobně i pro výhradu zpětného prodeje.

 NahoruÚčel výhrady zpětné koupě

Účelem výhrady zpětné koupě je poskytnout prodávajícímu právo od kupujícího za úplatu požadovat převod prodané věci zpět na prodávajícího. Účelem této výhrady je umožnit prodávajícímu, aby znovu nabyl vlastnické právo k jím jednou prodané věci. Prodávající má tedy i poté, co k věci pozbyde vlastnické právo, možnost zásadním způsobem ovlivnit další osud převáděné věci. Jde tedy o vedlejší ujednání při kupní smlouvě, které je koncipováno jednostranně výhradně ve prospěch prodávajícího, neboť ten je oprávněn dle své vůle kdykoliv v rámci sjednané lhůty kupujícího požádat o převod věci a kupující je povinen mu vyhovět. Kupujícímu naopak ze sjednané výhrady zpětné koupě žádný přínos neplyne, když naopak je ohledně předmětné věci v nejistotě, zda ta nakonec zůstane v jeho vlastnictví, nebo zda prodávající uplatní své právo a požádá o zpětný převod věci.

 NahoruVýhrada zpětné koupě ve formě obligace a věcného práva

NOZ pro platné sjednání nevyžaduje písemnou formu. Výhradu je tedy možné sjednat i ústně, a to dokonce i pro věc nemovitou. Nicméně doporučujeme sjednávat výhradu v písemné formě, neboť v takovém případě je prokazování platného sjednání výhrady nepoměrně jednodušší než v případě ústní formy.

NOZ v ustanovení § 2128 umožňuje dvojí možný způsob sjednání výhrady zpětné koupě nemovité věci, a sice buď jako obligaci, nebo jako věcné právo. V případě obligace postačuje sjednání jen v ústní formě, nicméně výhradou zpětné koupě jsou vázáni pouze prodávající a kupující, tedy výhrada nemá účinek vůči třetím osobám.

V případě sjednání jako věcného práva se u věcí zapsaných do veřejného seznamu pro vznik práva vyžaduje zápis do příslušného veřejného seznamu, tedy pro vznik výhrady bude v daném případě u nemovitosti nutné podat návrh na vklad výhrady zpětné koupě do katastru nemovitostí, jehož přílohou bude i písemné ujednání o výhradě zpětné koupě.

Zákon výslovně uvádí, že byla-li výhrada zpětné koupě, sjednaná jako právo věcné, zapsána do veřejného seznamu, pak lze tuto věc zatížit pouze se souhlasem toho, pro koho je právo věcné koupě zapsáno (tj. se souhlasem prodávajícího). Pokud tedy prodávající neudělí souhlas, je případné jednání spočívající v zatížení věci neplatné.

Je-li výhrada zpětné koupě ujednána jako právo věcné, pak je třeba mít na paměti, že toto právo přechází na nabyvatele věci. Tedy v případě, že by kupující předmětnou věc zcizil nějaké třetí osobě, pak na tuto třetí osobu přecházejí omezení z výhrady zpětné koupě, a prodávající se na ní tak může i nadále domáhat zpětné koupě.

 NahoruRealizace výhrady zpětné koupě

Zpětná koupě se realizuje na žádost prodávajícího, přičemž kupující je v takovém případě povinen prodávajícímu vrátit věc v nezhoršeném stavu, a to rovněž se všemi přírůstky či příslušenstvím, které k věci od okamžiku koupě přibyly. Prodávající je v takovém případě povinen poskytnout smluvenou úplatu, kterou zpravidla představuje výše kupní ceny.

 NahoruStav převáděné věci

Zákon kupujícímu ukládá povinnost převést věc zpět na prodávajícího v "nezhoršeném stavu", tedy zjednodušeně řečeno v takovém stavu, v jakém byla předána kupujícímu. Z toho vyplývá, že kupující odpovídá za stav zpětně kupované věci. V případě zhoršení stavu věci je proto kupující povinen nahradit škodu, která takovým zhoršením vznikla, avšak pouze za podmínky, že za zhoršení věci odpovídá. Kupující je tedy po dobu trvání výhrady zpětné koupě fakticky omezen ve svém vlastnickém právu, jelikož věc nemůže například svévolně zničit či zásadním způsobem změnit, protože v takovém případě by byl povinen nahradit prodávajícímu škodu způsobenou zhoršením stavu věci (samozřejmě za podmínky, že prodávající by uplatnil své právo z výhrady zpětné koupě).

Za zhoršení věci se však nepovažují změny věci vyplývající z jejího běžného opotřebení. Z praktického hlediska je proto zásadní v kupní smlouvě přesně vymezit, co se rozumí nezhoršeným stavem věci, přesněji řečeno jaké změny věci je již nutné chápat jako zhoršení věci. Zhoršený stav věci nemusí samozřejmě spočívat pouze ve faktických vadách, ale i ve vadách právních.

 NahoruÚplata a vzájemné nároky

Ustanovení § 2135…