6.1
Koupě nemovitých věcí
JUDr. Michal Zeman
Ačkoliv si to většina z nás neuvědomuje, patří kupní smlouva mezi druhy smluv, které uzavíráme téměř každý den například při nákupu potravin v obchodě, nákupu pohonných hmot do svého automobilu nebo při placení oběda v průběhu zasloužené polední pauzy. NOZ nestanovuje při uzavírání kupních smluv v obecné rovině její povinnou (obligatorní) písemnou formu a uzavírání těchto smluv zpravidla nevěnujeme žádnou pozornost, respektive tento průběh uzavření smlouvy automaticky bez dalšího přecházíme.
Situace je však zcela odlišná při koupi nemovité věci, jejíž cena v dnešní době v naprosté většině případů mnohonásobně převyšuje finanční možnosti kupujících, a často je nutné řešit financování nemovitosti prostřednictvím půjčky ze strany blízké rodiny nebo hypotečního úvěru ze strany bankovních institucí. Koupě nemovité věci však s sebou také přináší velkou řadu rizik, v důsledku jejichž podcenění nebo opomenutí může člověk poměrně lehko ztratit své celoživotní finanční úspory, koupit si bezcennou nemovitost, popřípadě se i sám dostat do značných finančních potíží.
NahoruKupní smlouva v obecné rovině
Jak bylo uvedeno výše, patří kupní smlouva mezi smlouvy, se kterými přichází do styku každý z nás téměř denně, a jedná se o nejrozšířenější typ smlouvy v praktickém životě každého z nás. Smluvními stranami jsou v případě tohoto smluvního vztahu prodávající a kupující.
V obecné rovině je kupní smlouva upravena v ustanoveních § 2079 až 2183 NOZ a lze ji charakterizovat jako smlouvu, při které prodávajícímu vznikne povinnost věc, která je předmětem koupě, odevzdat kupujícímu a umožnit mu nabýt k této věci vlastnické právo. Povinností kupujícího je věc převzít a zaplatit za ni prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Kupující a prodávající jsou povinni splnit tyto své povinnosti současně, nevyplývá-li něco jiného ze smlouvy nebo obchodních zvyklostí.
Předmětem kupní smlouvy je tedy věc, kdy NOZ v návaznosti na druh věci vnitřně rozlišuje následující ustanovení týkající se kupní smlouvy:
1) obecná ustanovení o kupní smlouvě použitelná pro koupi věci nemovité i věci movité (§ 2079 až 2084 NOZ),
2) ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2085 až 2127 NOZ),
3) ustanovení o koupi nemovitých věcí (§ 2128 až 2131 NOZ).
NOZ definuje pojem "věc" v ustanovení § 489, kdy se za věc považuje "vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí". Shora popsané dělení věcí na věci movité a nemovité je upraveno v ustanovení § 498 NOZ. Věcmi nemovitými jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva náležející k těmto nemovitostem a dále práva, která za nemovité věci prohlásí právní předpisy. Za věc nemovitou se od 1. ledna 2014 považuje i taková věc, která sice není součástí pozemku, avšak takovou věc nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Věci movité jsou NOZ definovány v ustanovení § 498 odst. 1 NOZ tzv. "negativním vymezením", tedy tak, že jimi jsou veškeré další věci, které jsou věcmi nemovitými.
Pro kupní smlouvu je rovněž charakteristická, na rozdíl od smlouvy darovací, její úplatnost, tj. povinnost poskytnout za ni protihodnotu a zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Kupní cena musí být vždy sjednána dostatečně určitě. Ustanovení § 2080 NOZ stanovuje, že cena je sjednána dostatečně určitě v takovém případě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.
Přestože v tuto chvíli neexistují rozhodnutí vyšších soudů přímo aplikovatelná na posouzení určitosti kupní ceny v závazkových vztazích uzavřených po 1. lednu 2014, uvádí důvodová zpráva k NOZ i doposud publikovaná odborná literatura, že kupní cenu lze za dostatečně určitou považovat například při odkazu na všeobecné obchodní podmínky, ceníky, katalogy, budoucí dohody (pokud budou sjednány) budoucí ceny na burzách, odkazem na cenovou doložku dle § 2154 NOZ, popřípadě o tom, že cena bude určena znaleckým posudkem.
Právní úprava kupní smlouvy obsažená v NOZ nadále nerozlišuje v důsledku zrušení ObchZ od 1. ledna 2014 kupní smlouvy na tzv. "obchodní kupní smlouvy" uzavřené mezí podnikateli v rámci jejich podnikatelské činnosti a "neobchodní kupní smlouvy" uzavřené dle předpisů práva občanského. S účinností od 1. ledna 2014 je tedy právní úprava kupní smlouvy svěřena výlučně a komplexně NOZ, a to i v těch případech, kdy tuto smlouvu mezi sebou uzavírají podnikatelé v rámci své podnikatelské činnosti.
NahoruPraktické rady a tipy před uzavřením kupní smlouvy
Koupě i prodej nemovitosti s sebou bohužel přináší celou řadu možných rizik, které není možné v žádném případě podceňovat a brát na lehkou váhu. Podceněním těchto rizik by totiž kupujícímu i prodávajícímu mohly v krajním případě zbýt doslova "oči pro pláč" v podobě neplatného převodu nemovitosti a existence obtížně vymahatelné pohledávky po druhé ze smluvních stran, popřípadě vlastnictví bezcenné nemovitosti za současně trvající povinnosti splácet hypoteční úvěr po dobu několika desítek let. Prodávající naopak riskuje, že za svou nemovitost nedostane zaplaceno a v krajním případě o svoji nemovitost i přijde. Při sjednávání koupě nemovitosti by tedy měl kupující vždy postupovat s maximální možnou obezřetností a řádnou péčí a měl by se řídit starým a pravdivým rčením "dvakrát měř a jednou řež".
Z praktického hlediska lze doporučit maximální možnou obezřetnost a důkladnou kontrolu zejména ve vztahu k následujícím zásadním skutečnostem vztahujícím se ke koupi nemovitosti:
a) důkladná kontrola osob zúčastněných na koupi či prodeji nemovitosti,
b) důkladná kontrola stavu nemovitosti,
c) důkladná kontrola dokumentace k nemovitosti,
d) pečlivý výběr schovatele.
Důkladnou kontrolu těchto údajů je nutné provést již před podpisem jakékoliv smlouvy, ať již samotné kupní smlouvy nebo případné rezervační smlouvy s realitní kanceláří, neboť opomenutí řádné kontroly by mohlo následně vést ke komplikacím s vrácením zaplacené rezervační zálohy k nemovitosti a v krajním případě až k soudnímu řízení s realitní kanceláří nebo prodejcem.
Pan Věříš nalezl na internetových stránkách realitní kanceláře Nemovitosti snů, s. r. o., nabídku k prodeji chaty v Krkonoších za velmi výhodnou cenu. Věděl, že jeho dcera si již dlouho přála chatu na horách, a proto podepsal téhož dne v realitní kanceláři rezervační smlouvu a složil v hotovosti rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč. V rezervační smlouvě bylo v článku V uvedeno, že se kupující "seznámil s právním i faktickým stavem nemovitosti" a pan Věříš smlouvu v tomto znění bez řádné kontroly podepsal. Domů přišel s podepsanou smlouvou a své dceři oznámil, že příští zimu bude moci přijet s rodinou na zimní dovolenou právě na tuto chatu, neboť ji kupuje. Dcera pana Věříše prozkoumala na rozdíl od svého otce rezervační smlouvu řádně a obstarala výpis z katastru nemovitostí vztahující se k této nemovitosti. Z výpisu z katastru nemovitostí bohužel vyplývalo, že chata byla postavena v roce 2007 a stojí na pozemku jiného vlastníka – což zásadně snižuje cenu nemovitosti a přináší s sebou nepraktické dopady. Z tohoto důvodu pan Věříš kontaktoval obratem realitní kancelář a sdělil jim, že o koupi nemovitosti již nemá s ohledem na tato zjištění zájem. Mezi realitní kanceláří a panem Věříšem nakonec došlo k dohodě o vrácení rezervační zálohy v plné výši, avšak i na tomto případě lze jednoznačně prokázat, že ve věci je nutné vždy postupovat s maximální možnou obezřetností.
V případě financování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru je rovněž nutné doporučit kupujícím, aby jednání s bankou zahájili (alespoň v obecné rovině) s dostatečným časovým předstihem před plánovanou koupí nemovitosti, neboť tento postup následně urychlí jednání ohledně financování již konkrétní vybrané nemovitosti. Úvěrující banka by měla mít možnost vyjádřit se k veškerým smlouvám a dokumentům před podpisem jakékoliv smlouvy s prodávajícím nebo realitní kanceláří.
Průběh jednání ohledně koupě nemovitosti vždy předem a pravidelně konzultujte s úvěrující bankou, neboť úvěrující banka má v celém procesu rovněž zásadní slovo – může mít ke kupní smlouvě nebo jiné dokumentaci řadu zásadních připomínek a úvěr nemusí v konečném důsledku z důvodu podpisu špatné smlouvy nebo špatného stavu nemovitosti ani schválit. V případě neposkytnutí úvěru v kombinaci s nesprávně sepsanou smlouvou se pak může kupující snadno dostat do časového tlaku, který může vyústit v zaplacení smluvních pokut, popřípadě v ztrátu rezervační zálohy.
NahoruKontrola osob zúčastněných na koupi či prodeji nemovitosti
Z praktického hlediska je více než vhodné zkontrolovat při výběru nemovitosti nejen její skutečný právní a faktický stav, nýbrž i osoby na prodeji nemovitosti zúčastněné. Náklady vynaložené v souvislosti s kontrolou osob zúčastněných na koupi nemovitosti jsou v porovnání s kupní cenou nemovitosti zanedbatelnou položkou (většinou v řádu několika set korun) a v každém případě se jedná o investici, která by neměla být kupujícími i prodávajícími opomenuta. Mezi osoby zúčastněné na koupi nemovitosti se řadí ve většině případů následující osoby:
a) kupující a prodávající,
b) realitní kancelář,
c) schovatel,
d) případní předchozí vlastníci nemovitosti.
V případě, že je některá z osob zúčastněných na koupi nemovitosti právnickou osobou, je vhodné s ohledem na poměrně nízké náklady a maximální právní jistotu zkontrolovat i statutární orgány a společníky těchto společností.
V obecné rovině doporučuji v každém případě zkontrolovat tyto osoby jak v insolvenčním rejstříku, tak i v Centrální evidenci exekucí, která je vedena Exekutorskou komorou ČR. Neméně důležité jsou samozřejmě i reference a zkušenosti získané od známých nebo na internetu.
Insolvenční rejstřík je informačním systémem zřízeným Ministerstvem spravedlnosti ČR, který je veřejně dostupný na internetových stránkách https://isir.justice.cz/isir/common/index.do a který slouží k poskytování informací o významných skutečnostech souvisejících s insolvenčním řízením. Lustrace osob v tomto rejstříku je bezplatná a databáze je aktualizována v průběhu každého dne. S ohledem na skutečnost, že zahájení insolvenčního řízení s sebou přináší celou řadu omezení ve vztahu k volné dispozici s majetkem takové osoby, je nutné provést kontrolu vždy, řádně a důkladně.
Druhou veřejně přístupnou evidencí, kterou by neměl kupující v případě zájmu o koupi nemovitosti opomenout, je i shora uvedená Centrální evidence exekucí vedená Exekutorskou komorou ČR. Tato evidence je veřejně přístupná na internetových stránkách www.ceecr.cz . Výpis z této evidence je placený a cena dotazu na jednu osobu činí ke dni vydání tohoto příspěvku 60 Kč. Za stejnou cenu lze získat i detailní informace ke každé jednotlivé exekuci, především pak zjištění výše vymáhané pohledávky, jméno soudního exekutora pověřeného k vedení exekuce a označení exekučního titulu. Určitou nevýhodou této evidence je skutečnost, že sama o sobě neodhalí případná probíhající soudní řízení vedená proti některé z těchto osob, nýbrž až jejich konečnou fázi, tj. skutečnost, že proti některé z osob je vedeno exekuční řízení za účelem vymožení pohledávek přiznaných soudním nebo jiným rozhodnutím.
V případě, že je některou ze zúčastněných osob obchodní společnost, lze získat informace o jejím majetku i z obchodního rejstříku, respektive ze sbírky listin obchodního rejstříku. Obchodní společnosti mají povinnost zakládat do sbírky listin každý rok jejich účetní závěrky a tyto účetní závěrky jsou následně publikovány v obchodním rejstříku. Obchodní rejstřík je veřejně přístupný na internetových stránkách https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik .
Pan Homolka je vášnivým zahrádkářem a vlastníkem ovocného sadu na okraji města. Sousedem pana Homolky je i pan Neliba, který je vlastníkem sousedního sadu. Jednoho dne přišel pan Neliba za panem Homolkou a nabídl mu ke koupi svůj sad s odůvodněním, že ho již péče o jeho ovocné stromy nebaví a má zájem se odstěhovat k rodině do města, přičemž požadoval velmi příznivou cenu. Pan Homolka probral doma celou situaci s manželkou a smlouvu následujícího dne podepsali a podali návrh na katastr nemovitostí. Paní Homolková, zaměstnankyně pošty, naprosto správně obstarala před podpisem smlouvy výpis z katastru nemovitostí, který byl v pořádku, prostý jakýchkoliv omezení. Pan Homolka tedy zaplatil panu Nelibovi dle jeho požadavku část kupní ceny ve výši 100 000 Kč v hotovosti k jeho rukám ještě před zápisem vlastnického práva a oba dva společně podali návrh na vklad práva do katastru nemovitostí na příslušný katastrální úřad. Katastr nemovitostí však zápis vlastnického práva neprovedl, neboť na majetek pana Neliby byl 15 dní před podpisem kupní smlouvy podán insolvenční návrh ze strany jiných věřitelů pana Neliby, kdy jeho celkové závazky dosahovaly cca. 5 000 000 Kč. Manželé Homolkovi proto od kupní smlouvy odstoupili a v insolvenčním řízení následně uplatnili i pohledávku na vrácení zaplacené zálohy. S ohledem na výši závazků pana Neliby však není bohužel pravděpodobné, že obdrží své prostředky v plné výši zpět. Pan Neliba byl následně za své jednání i pravomocně odsouzen pro spáchání trestného činu podvodu, manželé Homolkovi však své prostředky zpět v plné výši nikdy nezískali.
Za účelem absolutní minimalizace možných rizik doporučuji provést kontrolu ve shora uvedeném rozsahu i u předchozích vlastníků nemovitosti. Identifikaci těchto osob lze získat z nabývacích titulů k nemovitostem, které jsou uloženy ve sbírce listin příslušného katastrálního úřadu. Přestože nemusí mít případná negativní zjištění u těchto osob vliv na platnost převodu nemovitosti, doporučuji v případě zjištění, že je proti některému z předchozích vlastníků vedeno insolvenční nebo exekuční řízení, vždy projednat tuto skutečnost s odborníkem za účelem zamezení případných rizik.
NahoruDůkladná kontrola stavu nemovitosti
Mezi jednu z nejdůležitějších právních zásad římského práva, ze kterého vychází i naše právní kultura, se řadí i zásada "vigilantibus iura scripta sunt", tedy zásada, že právo přeje bdělým. Před podpisem kupní smlouvy je tedy velmi důležité řádně a pečlivě zkontrolovat i stav nemovitosti, o jejíž koupi máme zájem.
V první řadě je vždy nutné disponovat aktuálním a úplným výpisem z katastru nemovitostí a tento výpis řádně a pečlivě zkontrolovat. V žádném případě není možné se spokojit s "informativním", výpisem z katastru nemovitostí, který je možné zdarma získat na internetových stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ , neboť takto pořízený výpis neobsahuje veškeré údaje, především pak v takovém výpisu nejsou uvedeny detaily o případných omezeních vlastnického práva (např. služebnosti, zástavní práva) a není na nich uveden nabývací titul. V každém případě je proto nutné disponovat výpisem z katastru nemovitostí úplným a opatřeným razítkem katastrálního úřadu, popřípadě jiné osoby oprávněné pořizovat výpisy z katastru nemovitostí, jako je notář, Czechpoint nebo osoba s autorizovaným vzdáleným přístupem do této databáze.
Nutnost řádné kontroly nemovitosti v katastru nemovitostí vyjadřuje i zásada…
